「掘り出し物の土地」に潜む罠（見えないコスト編）

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本日は【掘り出し物の土地に潜む罠(見えないコスト編)】についてお話したいと思います。

注文住宅を検討するうえで、できれば相場よりも安い土地を買いたいと思うことは当然の感情ですよね。

しかし、安易に相場よりも安い土地を買ってしまうと、後から取り返しのつかない費用負担を強いられる可能性があります。

今回はその具体例をいくつか挙げていきたいと思います。

その「安い土地」、本当に安上がりですか？

ネットで見つけた、相場より1000万円も安い土地。「これは掘り出し物だ！」と飛びつきたくなる気持ちはわかります。しかし、不動産業界に「ただ安いだけの土地」は存在しません。

土地が安いには、必ず「安くしないと売れない理由（コスト）」が隠れています。最悪の場合、土地代の浮いた分をはるかに上回る追加費用が発生し、家づくりの予算が崩壊することも……。

今回は、注文住宅の土地探しで絶対に見落としてはいけない、見積書に出てこない「見えないコスト」をプロが暴露します。

①道路と土地の「高低差」が招く高額の出費

一見、眺めが良くて日当たりの良さそうな「高台の土地」。しかし、道路より高い位置にある土地には要注意です。

「擁壁（ようへき）」の作り直し
古い石積みやコンクリートの壁がある場合、今の建築基準法に適合していないことが多く、家を建てる前に作り直しを命じられることがあります。

驚愕のコスト
擁壁のやり直しだけで1000万円以上かかるケースも珍しくありません。土地をいくら安く買っても、これでは大赤字です。

実際、弊社でも過去にハウスメーカー様からのご紹介のお客様で、相場よりも１０００万円以上安い土地の売買仲介に入らせていただくことになった際、擁壁のやり替え費用が３０００万円かかると言われたケースがございました。

想定外の金額に、資金計画は成り立たなくなり、結局その土地の契約は見送りいただくことになりました。

ご契約前で良かった。。と今でも思うお取引でした。

②地面の下に眠る「地盤改良」というギャンブル

見た目が綺麗な更地でも、地面の下まではわかりません。

地盤改良工事とは
建物を支える強度がない場合、地面に杭を打つなどの補強工事が必要です。これは「土地を買って、地盤調査をするまで」正確な金額がわかりません。

見えないコストの目安
一般的な住宅で80万〜150万円程度。もし以前が田んぼや沼地だった場所なら、さらに膨れ上がるリスクがあります。

③「ライフライン」の引き込みという落とし穴

更地として売られている土地に、必ずしも「生活に必要なインフラ」がすべて揃っているとは限りません。地面の下を確認せずに買うのは、福袋を買うようなものです。

上水道・下水道の引き込み
前の道路に水道管が通っていても、敷地内に引き込まれていない場合、アスファルトを掘り返す工事費が必要です。また、古い引き込みがある場合でも注意が必要。昔主流だった13mm径の管では、現代の多機能なシャワーや複数の蛇口を同時に使うには水圧が足りず、20mm径への交換を求められることがほとんどです。

都市ガスの有無
「前の道路までガス管が来ている」と言われても、そこから敷地内へ引き込むには数十万円の費用がかかります。さらに、そもそも前面道路にガス管がない場合、遠くの幹線から引っ張ってくるのは現実的ではなく、強制的にプロパンガス（LPG）やオール電化を選択せざるを得なくなります。

電柱と電線のルート
意外と盲点なのが電気です。敷地の目の前に電柱がない場合、新たに電柱を建てる必要が出たり、隣地の空中の権利（空中権）を侵さないように配線するために特殊な工事が必要になるケースもあります。

自治体への「加入金・負担金」
工事費とは別に、水道を利用し始めるための「水道加入金」や、下水道を整備した自治体に支払う「公共下水道受益者負担金」が発生します。地域によってはこれだけで20万〜50万円ほど請求されることも。

見えないコストの目安
給排水・ガスの引き込み工事： 50万〜150万円（道路の掘削距離による）

自治体への納付金： 10万〜50万円

「土地代が安い」と喜んでいたのも束の間、これらインフラを整えるだけで200万円近い追加出費になり、予算計画が崩壊するケースは後を絶ちません。

【対策】見せかけの掘り出し物を掴まない為に..

これらのリスクを回避して、賢く土地を買うにはどうすればいいのでしょうか。

「土地の契約前に、土地のプロに現地を見てもらう」

シンプルですが、これに尽きます。

餅は餅屋ではないですが、土地のことは土地のプロに見てもらうことを強くおすすめします。

インターネット上で自分で見て土地の良し悪しを判断せず、土地の見学から、土地のプロを同行させるのが最善の土地探しの方法となります。

まとめ：安さの「正体」を見極めよう

「掘り出し物の土地」とは、何も問題がない土地のことではなく、「問題（コスト）を事前に把握したうえで、納得して安く買えた土地」のことを指します。

ネットの価格だけに惑わされず、まずはプロと一緒に「地面の下」や「敷地の外」に目を向けてみてください。

相場との差額が、将来の安心に繋がるか、後悔の始まりになるかは、あなたの行動次第です。

注文住宅用地専門LANDZ(ランズ)では、皆さまの土地探しを全力でサポートします。

まずは一度、お気軽にお問い合わせください。